Po dokonaniu wyboru mieszkania i uzgodnieniu elementów dodatkowych (np. piwnica, boks dla jednośladów, miejsce postojowe w hali lub zewnętrzne) nabywca otrzymuje prospekt informacyjny ze wzorem umowy deweloperskiej oraz przystępujemy do przygotowania do zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Umowę deweloperską możemy poprzedzić Umową Rezerwacyjną, w której zostanie określona cena mieszkania, elementy dodatkowe, termin zawarcia umowy deweloperskiej oraz kaucja rezerwacyjna, która podlega zwrotowi po zawarciu umowy deweloperskiej. Umowa Rezerwacyjna nie wiąże stron tak ściśle jak umowa deweloperska, ale może stanowić dla banków podstawę do oceny warunków kredytu mieszkaniowego na sfinansowanie zakupu mieszkania.

Po zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku wielorodzinnego, poszczególne mieszkania w tym budynku zostają przekazane nabywcom do samodzielnego wykończenia i wyposażenia, a deweloper przystępuje do przygotowania dokumentacji (zaświadczenie o samodzielności lokali, kartoteki lokali, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, budynków i lokali) niezbędnej do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Procedury te trwają około 3 do 6 miesięcy od odbioru mieszkania i kończą się zawarciem notarialnej Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, której ostateczny termin ustalony jest w umowie deweloperskiej.

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dłuższy i bardziej skomplikowany niż w przypadku kredytów gotówkowych. Można podzielić go na kilka etapów:

• Kredyt mieszkaniowy to kredyt celowy – kredyt jest przeznaczony na zakup konkretnej nieruchomości, zatem zanim złożysz wniosek o kredyt musisz mieć wybraną nieruchomość. Bank musi wiedzieć na co będzie przeznaczony kredyt.
• Kompletowanie dokumentów – analiza wniosku rozpocznie się dopiero po dostarczeniu kompletu dokumentów. Braki w dokumentacji, czy niepełne informacje wydłużają cały proces.
• Analiza i decyzja kredytowa – po przeanalizowaniu dokumentów bank wydaje decyzję pozytywną, może także odmówić udzielania kredytu ze względu np. na brak zdolności kredytowej, czy nieakceptowaną nieruchomość. W trakcie analizy możesz zostać poproszony także o dostarczenie dodatkowych dokumentów czy wyjaśnień.
• Podpisanie umowy kredytowej – po wydaniu ostatecznej pozytywnej decyzji przygotowywana jest umowa kredytowa. Dopiero ten dokument finalnie potwierdza fakt przyznania kredytu.
• Podpisanie aktu notarialnego – warunkiem uruchomienia kredytu na rynku wtórnym jest podpisanie umowy kupna nieruchomości. Dopiero po akcie notarialnym i złożeniu wniosku o wpis hipoteki bank wypłaci kredyt.

Istnieją 4 grupy dokumentów niezbędnych do otrzymania kredytu hipotecznego:

• formularze bankowe: wniosek kredytu hipotecznego, karta klienta, kosztorys budowy/remontu, inne oświadczenia na drukach bankowych,
• dokumenty potwierdzające tożsamość klienta: dowód osobisty, paszport, karta pobytu,
• dokumenty potwierdzające dochody klienta: zaświadczenie o dochodach, wyciągi z kont osobistych, PITy, Książka Przychodów i Rozchodów, itp
• dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości: umowa przedwstępna lub deweloperska, odpis z Księgi Wieczystej, Wypis z Ewidencji Gruntów, Pozwolenie na budowę, podstawa prawna nabycia nieruchomości, Prospekt Informacyjny, itp.

Mimo jednakowego procesu kredytowego, każdy bank pracuje na własnym zestawie formularzy bankowych. Różnią się także wymagania dotyczące dokumentów dodatkowych. Dlatego ważne jest, aby do danego banku składać właściwe dla niego dokumenty, a przede wszystkim na aktualnych formularzach.

W przypadku liczenia zdolności kredytowej na podstawie dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej bank rozpatruje wiele zmiennych. Zaczyna od podstawowej informacji – jak długo działalność gospodarcza jest prowadzona. W tej chwili wśród ofert na rynku minimalny wymagany okres prowadzenia działalności wynosi 6 miesięcy. Standardem jest jednak okres 12 miesięcy. Wśród ofert znajdziemy też banki, które wymagają aż 24 miesięcznego okresu prowadzenia działalności. Kolejną ważną informacją dla banku jest sposób rozliczania się z urzędem skarbowym (zasady ogólne, ryczałt, karta podatkowa). W zależności od sposobu rozliczania się inaczej liczona jest zdolność kredytowa. Najczęstsze przypadki dotyczą tzw. księgi przychodów i rozchodów. W takiej sytuacji bank uśrednia dochód z 12 ostatnich miesięcy i taką wartość przyjmuje do obliczania zdolności. W większości przypadków dochód brany do zdolności kredytowej jest dochodem netto. Dlatego ważne jest, czy przedsiębiorca płaci podatek liniowy czy progresywny. Wydawać by się mogło, że jeśli mamy już średni dochód powalający nam spłacać ratę kredytu, otrzymamy pozytywną decyzję. Otóż niekoniecznie. Większość banków zwraca jeszcze uwagę na tzw. stabilność dochodów. Chodzi mianowicie o to, aby w każdym miesiącu dochody były na zbliżonym poziomie (rozbieżności do 30%). W przypadku działalności gospodarczej banki interesuje także terminowość klienta w rozliczaniu się z ZUS i Urzędem Skarbowym. Pamiętajmy o tym, aby zwrócić się do tych instytucji o odpowiednie zaświadczenia o nie zaleganiu z płatnościami. W chwili składania wniosku kredytowego wystarczy jednak pisemne oświadczenie klienta, że zaległości nie posiada. Przyspiesza to procesowanie wniosku, doprowadzając do decyzji kredytowej. Natomiast warunkiem podpisania umowy kredytowej będzie już dostarczenie oryginalnych zaświadczeń.

W przypadku dochodów uzyskiwanych za granicą wymagane jest zaświadczenie o zatrudnieniu na formularzu banku, wyciągi z ROR i kart kredytowych z trzech ostatnich miesięcy. Jest to ten sam zestaw dokumentów jak przy dochodach w Polsce, z tym że bank wymaga aby zostały one przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego, wyjątkiem są tu dokumenty w języku angielskim – takie dokumenty akceptowane są w niektórych bankach w oryginale. Przy dochodach uzyskiwanych poza granicami kraju wymagany jest najczęściej wyższy wkład własny.

Składając wniosek kredytowy warto wiedzieć czym jest LTV, jaki wpływ na ratę kredytu ma WIBOR i do czego służy księga wieczysta. Poniżej wyjaśniamy najważniejsze pojęcia. Oprocentowanie kredytu – oznacza ile odsetek w skali roku zapłacimy za udzielony kredyt. Banki podają oprocentowanie kredytu hipotecznego jako sumę marży i WIBOR-u. Marża kredytu – jeden z elementów składowych oprocentowania kredytu. Wysokość marży zależy od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego, skorzystania z innych produktów banku (np. karty kredytowej, konta, itp.) WIBOR – teoretyczna stopa procentowa po jakiej banki są skłonne pożyczać między sobą środki na rynku międzybankowym. Najważniejsza stopa procentowa na rynku dla kredytobiorców, gdyż to od niej uzależnione jest oprocentowanie kredytów złotowych. Na wysokość stawki Wibor w pośredni sposób wpływ mają stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. LTV (loan to value) – wskaźnik określający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości, którą jest zabezpieczony kredyt. Aktualnie wskaźnik LTV nie może przekroczyć 80%, a przy zastosowaniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie może być wyższy niż 90%. Wkład własny – kwota środków własnych, którą kredytobiorca musi przeznaczyć na zakup nieruchomości. Minimalny wymagany wkład własny to 20%, a przy zastosowaniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wystarczy wkład własny o w wysokości 10%. Część banków jako wkład własny może potraktować także inną nieruchomość należącą do kredytobiorcy. Księga wieczysta – rejestr, w którym zapisany jest stan prawny nieruchomości. Pozwala on ustalić, kto i jakie prawa posiada w związku z daną nieruchomością, czy toczą się wobec właścicieli jakieś postępowania egzekucyjne, czy nieruchomości jest obciążona hipoteką. Prowizja – to jednorazowa opłata na rzecz banku udzielającego kredyt. Jej wysokość ustalana jest jako procent od wartości kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Przy wyliczaniu RRSO pod uwagę bierze się nie tylko odsetki, ale także inne koszty ponoszone przez kredytobiorcę, takie jak ubezpieczenia, prowizje, inne opłaty, np. za wycenę nieruchomości.